文 | 新浪财经 徐苑蕾 2021年王石曾公然表现，万科最警戒的实在是贝壳。而在未几前上海的一场地皮拍卖中，万科的这个潜伏挑衅者确切抢尽了其余房企的风头——贝壳拿下本人在一线都会的第一块地，并官宣会自立操盘开辟。 以屋宇买卖为基础盘的贝壳，为何做起了开辟商的买卖？近些年，贝壳已经持续堕入盈余。2023年贝壳发布“一体三翼”策略进级，此中新增贝好家营业线，盼望凭仗本身积聚的客户数据履行定制化开辟，向配合方收取效劳治理费以拓展收入起源。 在用此形式压服配合方之前，贝壳须要先亲身了局“打样”。不外有行业人士坦言，对从不开辟教训的贝壳来说，地产开辟所面对的投资经营、融资跟贩卖等事实成绩都是宏大磨练。 野心浮现，与央企抢地 客岁上半年，贝壳的身影就曾呈现在北京、广州土拍市场，只是并未胜利拿地，但其野心已不容小觑。 依据新浪财经统计，客岁7月以来，贝壳曾经脱手胜利拿下5块地，分辨位于西安、成都、杭州、上海，半年时光拿地金额超25亿。以此时光跟金额维度盘算，贝壳拿地范围曾经与一家小型房企相称。 尤其是在岁尾，贝壳正式开释出进军一线都会房地产开辟市场的旌旗灯号。在上海2024年最后一场土拍中，贝壳经由过程17轮竞价终极以6.97亿元拿下一宗奉贤新城地块，击败的敌手包含央企保利置业跟国企象屿。拿地后，贝壳第一时光官宣，将全程自立操盘。 贝壳拿地的主体是建立于2023年7月的贝好家。其时，贝壳原COO徐万刚升任团体副董事长，且在贝好家兼任CEO。别的，贝壳还连续从万科、龙湖等头部房企挖来了不少有着丰盛名目开辟跟经营教训的职业司理人。 贝壳拿地的机会适逢土拍市场的低谷期。广东省住房政策研讨核心首席研讨员李宇嘉表现，当初良多地区的地皮市场已超调，性价比高的地块开端呈现。贝壳作为现金流比拟富余的企业，这时间出场能够捡漏或投资一些代价低估的资产，这些资产将来融资的本钱也会比拟低。 财报材料表现，停止2024年9月，贝壳货泉现金95.77亿元，短期投资436.54亿元，而短期乞贷仅3.07亿元。团体来看，比拟起良多现金流承压的开辟商，贝壳的资金状态确切悲观不少。 贝壳与开辟商，将来是敌是友？ 不外，始终以来，贝壳都是开辟商主要的渠道，而现在居然了局一同抢地，贝壳打的是什么算盘？ 贝壳对外声称，贝好家定位不是传统房地产开辟，而是数据驱动型室庐开辟效劳平台，重要以C2M（从花费者到制作者）为理念供给全套产物处理计划、资金效劳以及线上线下的营销效劳。依据贝好家的计划，其目的客户包含开辟商、代建方以及业主方，并在配合中依据名目货值按比例收取效劳治理费。 一位房企营销总坦言，贝好家的营业逻辑实在并不新鲜，供给产物处理计划现实上就是征询效劳，也就是世联行、合富光辉、华夏等机构的传统营业。然而现在头部开辟商都已自建成熟的客研团队跟产物核心，不再须要外包效劳。“本人招人最廉价，否则一个一般地皮讲演都得10万-20万。” 在该人士看来，对开辟商而言，贝壳了局拿地最年夜的利好是摊派财政本钱。“假如结合拿地，开辟商相称于多了一个金主，并且这个金主另有贩卖渠道。这种投资配合也很机动，年夜股小股都能够谈，利润最后依据股比调配。” 不外，在用定制化开辟形式压服配合方之前，贝壳须要先亲身了局“打样”，并抉择了成都、上海作为自立操盘的实验场。然而，对从不开辟教训的贝壳来说，地产开辟所面对的投资经营、融资跟贩卖等事实成绩都是宏大磨练。 “贝壳跟开辟商不是一个赛道的敌手，两边仍是高低游关联”，前述房企营销总表现，地产开辟是全链条的，开辟商都是整建制的成熟团队。贝壳本人开辟还得搭建全新的团队，还得看团体经营才能。李宇嘉则提到，“市场需要瞬息万变，假如周边产物呈现贬价促销景象，那么贝壳名目预期的现金流跟红利才能就纷歧定能实现。” 红利才能正在减弱 在新居跟存量房范畴，贝壳在买卖端近乎处于把持位置。不外，跟着地产行业进入深度调剂期，市场买卖量年夜幅降落，贝壳的运营状态也不容悲观。2020上市昔时贝壳实现正向利润，但是接上去两年即堕入盈余。 财报数据表现，2021年，贝壳营收到达808亿元，同比增加14.6%，但因为行业多重挑衅，公司整年净盈余到达5.25亿元。2022年，贝壳营收更是下滑了24.87%至606.69亿元，净盈余进一步增添至13.86亿元。 在屋宇买卖低迷的配景下，2021岁尾，贝壳发布“一体两翼”策略进级。这一策略的中心是将房产经纪营业作为“一体”，家装家居跟屋宇租赁作为“两翼”。2023年7月，贝壳再次将策略从“一体两翼”进级为“一体三翼”，新增一翼就是贝好家。 现在来看，“一体三翼”的营业构造确切止住了贝壳收入下滑的趋向。2024年前三季度，贝壳的存量房营业跟新居营业收入均呈现10%阁下的同比降幅，然而“三翼”营业收入则同比增加77%，收入占比进一步晋升到36%，使得贝壳总收入同比增加了8.27%至623.32亿元。 不外只管收入仍然坚持增加，然而近一年来贝壳的红利才能却连续减弱。一方面，新居营业利润奉献较低，存量房营业的利润率也因佣金让利而降落。另一方面，因为家装家居营业的扩大，用度率显明回升。2024年前三季度，贝壳业务利润为27.54亿元，同比降落44.59%，净利润为34.95亿元，同比降落32.97%。 当下，贝壳面对着估值跟红利下行压力，在稳住基础盘营业的基本上，贝壳须要持续深挖“三翼”的代价，从而证实本身的构造才能与公司代价。 新浪财经大众号 24小时转动播报最新的财经资讯跟视频，更多粉丝福利扫描二维码存眷（sinafinance）